Otázka a odpověď právníka týkající se práva nemovistostí:
Chystám se prodat nemovitost, kterou jsem zdědil po otci a předpokládám, že se obrátím na nějakou realitní kancelář. Jakým způsobem mám postupovat? Na co si dát pozor?
Prodej nemovitosti, tedy úplatný převod vlastnictví k nemovitosti na základě kupní smlouvy, je událost, kterou většina lidí nepodstupuje příliš často a i proto se vyplatí věnovat jí náležitou péči.
Ačkoli lze na internetu dohledat celou řadu více či méně zdařilých vzorů kupní smlouvy, je třeba rozhodně doporučit, aby prodávající svěřil přípravu smluvních dokumentů osobě právně erudované, zpravidla advokátovi nebo notáři. To samozřejmě platí i v případě, kdy se při prodeji nemovitosti angažuje realitní kancelář, která se ve zprostředkovatelské smlouvě zavázala zajistit (v rámci svojí provize) pro zájemce, resp. pro obě smluvní strany kompletní právní servis; považuji za vhodné alespoň zkonzultovat obsah návrhu kupní smlouvy, který pro Vás připraví realitní kancelář nebo její právní zástupce, s Vámi vybraným advokátem, u něhož je předpoklad, že bude důsledně dbát ochrany primárně Vašich zájmů.
Pokud se obsahu samotné kupní smlouvy týče, pak pro prodávajícího je asi nejdůležitější ta část, kde je upraven způsob zaplacení kupní ceny. Je nezbytné, aby ve smlouvě byly zcela určitě a srozumitelně stanoveny lhůty, do kdy má být kupní cena zaplacena a jakým způsobem. Lze rovněž doporučit, aby byla povinnost strany kupující řádně a včas zaplatit kupní cenu adekvátně zajištěna, zpravidla přiměřenou smluvní pokutou, kterou by byla povinna zaplatit strana kupující v případě, že by se dostala do prodlení.
Přechod vlastnického práva
Je třeba uvést, že vlastnické právo k nemovitosti nepřechází na kupujícího ke dni uzavření kupní smlouvy ani ke dni zaplacení kupní ceny, ale výhradně vkladem do katastru nemovitostí, a to s právními účinky (zpětně) ke dni podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva.
Protože tedy kupující nemá ke dni uzavření kupní smlouvy jistotu, že na něj skutečně přejde vlastnické právo k nemovitosti, protože není jisté, zda příslušný katastrální úřad následně povolí vklad práva (například pro formální nedostatky smlouvy), stalo se již téměř pravidlem, že smluvní strany využívají pro placení kupní ceny institut advokátní či notářské úschovy.
V principu se jedná o to, že kupující uhradí celou kupní cenu převáděných nemovitostí (nebo alespoň její část) již před uzavřením kupní smlouvy (nebo alespoň před podáním návrhu na vklad práva) na účet advokátní (notářské) úschovy, přičemž advokát (notář) poukáže finanční prostředky na účet prodávajícího teprve poté, co katastrální úřad vklad práva povolí a na kupujícího přejde vlastnické právo.
Lze samozřejmě sjednat i další podmínky pro uvolnění kupní ceny z úschovy, např. že se část kupní ceny vyplatí straně prodávající až po řádném předání nemovitosti straně kupující, eventuelně že bude část kupní ceny převedena na účet strany prodávající až poté, co prodávající řádně uhradí daň z převodu nemovitosti; za zaplacení daně z převodu nemovitosti totiž ze zákona ručí strana kupující a ta má tedy pochopitelný zájem, aby daň byla řádně odvedena.
Úschova peněz
Pokud se již smluvní strany dohodnou, že kupní cena bude předmětem úschovy, pak rozhodně doporučuji využít služeb advokáta nebo notáře, přestože řada realitních kanceláří nabízí tuto službu rovněž, často i „zdarma“ – tedy v rámci provize.
Pouze v případě advokáta (notáře) jsou totiž prostředky kupní ceny deponovány na speciálním bankovním účtu, jsou evidovány pod jménem kupujícího (složitele) a jsou odděleny od vlastních provozních prostředků advokáta (notáře) nejen fakticky, ale i právně, tudíž nemohou být postiženy v rámci exekuce či výkonu rozhodnutí, pokud by byla vedena na majetek advokáta (notáře). Naproti tomu realitní kanceláře nezřídka používají pro účely úschovy kupní ceny běžné bankovní účty, jejichž jsou samy vlastníky, v horším případě dokonce svoje provozní účty, kde se prostředky jejich zákazníků mísí s jejich vlastními, což sebou samozřejmě nese značné potenciální riziko mimo jiné i proto, že běžné bankovní účty jsou pojištěné pouze v omezeném rozsahu.
Jak vybrat realitní kancelář
Rozhodně ale není účelem výše popsaných doporučení vyvolat ve Vás nejistotu a odradit Vás od záměru pověřit zprostředkováním prodeje Vaší nemovitosti realitní kancelář.
Nerad bych, aby moje doporučení vyvolala dojem, že činnost realitních kanceláří představuje pro zájemce o prodej nemovitosti zvýšené riziko. Tak tomu v drtivé většině případů samozřejmě není. Nicméně je pravdou, že v úrovni služeb poskytovaných jednotlivými realitními kancelářemi existují velmi značné rozdíly a osobně doporučuji řídit se při výběru realitní kanceláře spíše osobními referencemi než novinovou či internetovou inzercí.
Další důležité úkony v souvislosti s převodem nemovitosti
Důsledná a komplexní úprava způsobu úhrady kupní ceny je sice zejména z pohledu prodávajícího ze zcela pochopitelných důvodů vnímána jako nejdůležitější, nicméně stejnou pozornost je třeba věnovat i dalším obsahovým náležitostem, jejichž praktický dopad je rovněž značný.
V tomto směru mám na mysli zejména podrobnou úpravu postupu smluvních stran při předání převáděné nemovitosti (zejména při převodu smluv o odběru energií a služeb, při „odhlášení“ trvalého pobytu, při reklamaci vad atd.), dále úpravu postupu smluvních stran pro případ, že katastrální úřad z nějakých důvodů nepovolí vklad práva a v neposlední řadě rovněž vymezení důvodů pro odstoupení od kupní smlouvy.
Omezení vlastnických práv - věcná břemena, exekuce
Z pohledu kupujícího je pak obzvláště důležitá otázka případných omezení vlastnického práva ve vztahu k převáděné nemovitosti.
Tyto skutečnosti jsou patrné z příslušného listu vlastnictví, kde se evidují zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, usnesení o nařízení exekuce a další. List vlastnictví za příslušný správní poplatek vyhotoví buď kterýkoli katastrální úřad, případně jej lze získat na pracovištích Czech POINT (www.czechpoint.cz). Informativní výpis z listu vlastnictví s omezeným rozsahem publikovaných informací lze získat zdarma na internetu (www.cuzk.cz).
Formální náležitosti kupní smlouvy
Pokud se formálních náležitostí kupní smlouvy o převodu nemovitosti týče, pak je třeba ve stručnosti zdůraznit, že podpisy smluvních stran musí být úředně ověřeny.
Podepsané kupní smlouvy se následně předávají příslušnému katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu práva.
Přílohou návrhu na vklad jsou kupní smlouvy v takovém počtu vyhotovení, kolik je účastníků a další dva stejnopisy navíc (úředně ověřené podpisy účastníků musí být alespoň na jednom stejnopisu).
Správní poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva činí 500,- Kč a hradí se v kolkových známkách, které se vylepí na titulní list návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva.
Daňové povinnosti prodávajícího
Konečně je třeba upozornit i na daňové povinnosti prodávajícího související s převodem nemovitosti.
Především je třeba upozornit na povinnost prodávajícího zaplatit daň z převodu nemovitosti v sazbě 3% z realizované kupní ceny, případně z hodnoty převáděných nemovitostí stanovené znaleckým posudkem, to podle toho, která je částka je vyšší.
Současně by za určitých okolností, zejména s ohledem na časové souvislosti mezi nabytím a prodejem nemovitosti, mohla prodávajícího stíhat i povinnost zaplatit i daň z příjmu. To, zda je prodávající v konkrétním případě osvobozen od daně z příjmu doporučuji vždy předem ověřit (viz. ust. § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění novel).